— 30秒でわかる結論 —
Q. グループホーム用の物件は、何を確認してから契約すればいいですか？
最低この3点を契約前に確認してください。①消防——グループホームは住宅より厳しい消防設備（自動火災報知設備等）が求められ、後付け工事の費用と工期が発生し得ます。②建築——建物の規模・用途によっては建築基準法の用途変更の手続きが必要になる場合があります。③大家の承諾——賃貸物件を住宅以外の用途（福祉事業）に使うことへの書面承諾。3つのどれが欠けても「借りたのに開業できない」が現実に起きます。
この記事は制度の解説です。障害者グループホームの指定申請のご依頼は、料金と流れを専用のページでご案内しています。
ご相談いただくと、こう進みます
- 最初の30分の無料相談で、候補物件の図面と想定する入居者像を拝見し、消防・建築・大家さんの承諾のどこで詰まりそうかを一緒に整理します。
- ご依頼後は、指定権者の事前相談に同席し、消防署・建築部局に確かめる事項をまとめたうえで、指定申請の書類に落とし込みます。
- その後は、入居者像や部屋の使い方が変わるときや、事業所を移すときに、同じ確認の順番で物件を見直します。
グループホームのご相談で、いちばん胸が痛むのは「もう契約してしまった」後のご相談です。良さそうな一戸建てを見つけ、家賃交渉もまとまり、意気揚々と契約——その後に消防設備の見積りを見て青ざめる。この記事は、その事故を防ぐための「契約前」のチェックリストです。
落とし穴①：消防——「普通の家」のままでは使えない
グループホームは、消防法上は住宅ではなく福祉施設として扱われ、自動火災報知設備をはじめとする消防設備の設置が求められます。入居者の障害支援区分等によってはスプリンクラー設備が論点になる場合もあり、既存住宅への後付けは数十万円〜規模によっては数百万円の工事になり得ます。金額もさることながら、工期が開業スケジュールを直撃する。候補物件の図面を持って管轄消防署に事前相談——これが鉄則です。「どの設備が必要か」は建物の構造・面積・入居者像で変わるため、自己判断は禁物です。
落とし穴②：建築基準法——「用途変更」という見えない壁
建物にはそれぞれ建築確認上の「用途」があり、住宅をグループホーム（寄宿舎等の扱いになる場合があります）として使う際、規模や条件によって用途変更の手続きが必要になることがあります。近年は小規模な建物への規制合理化が進んでいる一方、階数・面積・構造によっては改修や手続きが必要なケースが残ります。ここも自治体の建築部局への図面段階での確認が唯一の安全策。「不動産屋さんが大丈夫と言った」は、残念ながら根拠になりません。
落とし穴③：大家の承諾——契約書の「住居用」条項
賃貸借契約の多くは使用目的を「住居」と定めています。グループホームは事業としての利用なので、貸主の承諾（できれば契約書の目的欄の変更か、承諾書の取得）が必要です。無断で始めれば契約違反として退去リスクを抱え続けることに。また指定申請でも建物を適法に使用できる権原の確認があります。大家さんへの説明資料（事業の概要・入居者像・管理体制・近隣対応）を用意して丁寧に話す——ここは行政書士が同席してご説明することも多い場面です。
借りるのではなく法人が所有する建物でグループホームを続ける場合は、開業後の修繕費をどこから出すかも物件選びの一部です。東京都の社会福祉法人の例では、使える補助の入口と、外壁・屋上防水のような老朽化修繕が対象にならない理由を東京都・社会福祉法人のグループホーム修繕に使える補助の入口で整理しています。
契約前チェックリスト——この順番で回る
実務の順番はこうです。①候補物件の図面・登記情報を入手→②指定権者に事前相談（居室面積7.43㎡目安・設備基準の確認）→③消防署に相談（必要設備と概算）→④建築部局に相談（用途変更の要否）→⑤大家承諾の交渉→⑥設備工事費を織り込んだ資金計画の更新→⑦契約。遠回りに見えて、これが最短です。当所はこの一連の確認を、内見同行から窓口相談の代行までセットでお受けしています。
📍 千葉県ローカルメモ｜消防・建築・指定、それぞれ窓口が違います
グループホームの物件確認は3つの窓口に分かれます。消防設備は物件所在地を管轄する消防本部・消防署、用途変更などの建築確認は市の建築指導担当（松戸市内なら松戸市役所の建築部門）、そして指定申請は千葉県または千葉市・船橋市・柏市。同じ物件の話でも相談先が別——この交通整理ごと、当所にお任せいただけます。
※2026年7月20日時点の一般的な区分です。個別の管轄・手続きは各窓口にご確認ください。
たとえば、こんな場面で迷っていませんか
障害者グループホームの開業を準備している法人の代表者の方。駅から歩ける住宅街に、部屋数のそろった戸建てを見つけました。
家賃の交渉もまとまり、不動産会社からは「すぐに契約書を用意できます」と言われています。大家さんには「福祉の事業に使う」とだけ口頭で伝えてあります。
ところが、知り合いの事業者から「普通の家のままでは消防設備が足りないことがある」と聞き、急に不安になりました。契約書の使用目的は「住居」のままで、建物の用途の手続きが要るのかどうかも分かっていません。
このまま契約すると、あとから消防設備の工事や用途変更の手続きが必要だと分かり、工事費と工期が開業の予定を押し下げたり、大家さんとの契約の扱いで行き詰まったりするおそれがあります。
この場面なら、まず消防・建築・大家さんの承諾を、契約の前にどの窓口で確かめるかを整理します。本文では、その順に説明しました。
当事務所にご相談いただいた場合の進め方
- 1. ご相談の前に手元に用意していただくもの
候補物件の図面（各階の平面図・面積の分かるもの）、建物の登記事項証明書や検査済証の写し（あれば）、賃貸借契約書の案、想定する入居者像（障害支援区分の見込みなど）のメモ、大家さんとのやり取りの記録をお手元にご用意ください。 - 2. 初回30分の無料相談で一緒に確認すること
図面を見ながら、指定権者・消防署・建築部局のどこに何を確かめるべきかを一緒に一覧にします。契約書の使用目的の書き方や、大家さんの承諾をどの形で取るか（目的欄の変更か承諾書か）も、その場で確認します。 - 3. ご依頼後の進め方当事務所がやること：指定権者の事前相談に同席し、設備基準への当てはめを確認します。消防署・建築部局に確かめる事項を整理し、回答をひとつの記録にまとめたうえで、指定申請の書類を作成します。防火対象物使用開始届などの消防の手続きもお受けしています。消防用設備等の要否は消防署、用途変更の要否は建築部局や建築士の判断です。お客様にお願いすること：大家さんとの交渉と承諾書の取得、物件の契約、消防設備業者・工事業者への見積りと工事の依頼、入居者像と定員の最終的な決定は、お客様に行っていただきます。
- 4. その後
開業後に入居者の状況が変わったときや、住居を増やす・移すときに、同じ確認の順番で物件を見直し、必要な変更届を準備します。開業1年目は福祉顧問 スタートプランで、随時のご相談をお受けしています。
料金は料金表と料金シミュレーションでご確認いただけます。
💬 目加多のひとこと
物件のご相談で私がお渡ししているのは「内見チェックシート」1枚です。居室の寸法、共用部、避難経路、周辺環境——現地で測って写真を撮る項目を並べただけのものですが、これを持って内見するだけで、危ない物件は候補から自然に消えていきます。シートだけのご請求もどうぞ。
執筆・監修
目加多 龍めかた りょう
行政書士 × 人事・財務アドバイザー（目加多龍行政書士事務所 代表）
障害福祉・障害児支援の指定申請を専門とする行政書士。放課後等デイサービス・児童発達支援・グループホーム（共同生活援助）・就労継続支援A型/B型・就労移行支援・生活介護・居宅介護・重度訪問介護など障害福祉・障害児の全類型に対応し、千葉県指定と千葉市／船橋市／柏市の市指定どちらの窓口も日常的に扱っています（オンラインで全国対応）。開業後の変更届・体制届・処遇改善加算の届出、運営指導への備えまで伴走します。
前職では従業員約800名規模の3社合併にともなう人事制度統合を主導し、正社員・パート等あわせて約800名の給与計算と社会保険実務を運用。処遇改善加算のキャリアパス要件は、突き詰めれば賃金表と等級制度の設計そのもの——加算の届出だけでなく、その先の賃金設計まで踏み込めることが強みです。国家資格キャリアコンサルタントとして、サビ管・児発管など資格者の採用と定着も支援しています。
保有資格：行政書士／国家資格キャリアコンサルタント／財務コンサルタント（ASJ）／2級FP技能士（AFP）／人事総務検定2級ほか計11種。制度改正のたびに一次資料を確認しながら、note・LinkedIn・Instagram・Threadsで介護・障害福祉の実務情報をほぼ毎日発信しています。
まとめ
GHの物件は、消防・建築・大家承諾の3点を契約前に確認。指定権者→消防→建築→大家の順で回り、工事費込みの資金計画にしてから契約を。内見同行から窓口相談まで伴走します。初回相談30分無料。松戸・柏・流山・船橋・市川をはじめ首都圏の障害福祉事業を支援しています（オンラインで全国対応も可）。
※消防・建築の要否は建物の構造・規模・入居者の状況により異なります（2026年7月20日時点の一般的な整理）。必ず各窓口で個別にご確認ください。
